Finance News

Schätzen Sie den Wert Ihres Hauses, der schnelle und schmutzige Weg

Foto: vagawi / Flickr

Es ist der amerikanische Albtraum: Ihr Nachbar verkauft sein Haus für Tausende weniger als er vor zwei Jahren bezahlt hat, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, was dazu führt, dass der Wert Ihres Hauses sinkt. Es ist beängstigend, aber ist es wahr? Vor einigen Jahren schien ein Immobilienmakler, den ich beauftragen wollte, zu glauben, dass ein niedriger Verkaufspreis für ein Haus einen umfassenden Niedergang der Nachbarschaft bedeutet. Es tat es nicht. Seitdem habe ich gelernt, wie man Wohnwerte errät, indem ich mir öffentliche Aufzeichnungen ansehe und die Methodik von professionellen Gutachtern anwende. Ich zeige Ihnen, wie Sie Ihre eigene Suche in öffentlichen Aufzeichnungen durchführen, und erkläre, warum Online-Websites für die Immobilienbewertung möglicherweise die richtige Nummer für den Immobilienwert erhalten oder nicht.

(Siehe auch: Tipps zur Vermeidung von Zwangsvollstreckungs- oder Kreditänderungsbetrug.)

Hier sind einige Möglichkeiten, den Wert zu beurteilen:

Steuerwert (der auf dem vor 15 Jahren für das Haus gezahlten Preis, den Wiederbeschaffungskosten des Hauses oder anderen Faktoren basieren kann) Marktwert basierend auf dem vergleichbaren Verkaufsansatz (d. h. der Vergleich Ihres Hauses mit Häusern, die mit Ihrem vergleichbar sind in Geographie und Bau, und dann den Wert basierend auf Merkmalen und Annehmlichkeiten addieren oder subtrahieren, ähnlich dem Ansatz in HGTVs My House is Worth What? von all dem oben

Informationen können aus folgenden Quellen entnommen werden:

öffentliche Aufzeichnungen aggregierte öffentliche Aufzeichnungen gemischt mit Kartierungstechnologie Standortbesichtigungen kombiniert mit allgemeinem Wissen über Baukosten und Marktbedingungen

Öffentliche Aufzeichnungen

Öffentliche Aufzeichnungen sind eine Goldgrube für kostenlose Informationen zu den Steuerwerten einzelner Häuser sowie zur Verkaufshistorie, ungeachtet der Datenschutzbedenken. Ihre Stadt oder Ihr Landkreis werden diese Aufzeichnungen normalerweise aufbewahren, die oft online zugänglich und durchsuchbar sind. In diesen Aufzeichnungen sind häufig der letzte Verkaufspreis, das Baujahr, die Quadratmeterzahl, die Anzahl der Badezimmer und Schlafzimmer, Informationen zur Zoneneinteilung und mehr enthalten. (Rufen Sie Ihre lokale Regierung an oder führen Sie eine Suche nach Immobilien oder Steuerverwaltung durch, um die Aufzeichnungen zu finden.)

Gibt es eine politische Komponente bei der Besteuerung von Werten? Ich glaube schon. Höhere Eigenheimwerte können höhere Grundsteuern (je nach Bemessungssatz) und mehr Geld in der Staatskasse bedeuten. Es sei denn, es besteht vielleicht ein öffentlicher Anreiz zur Erhöhung des Immobilienwertes, beispielsweise in einer Nachbarschaft (wie meiner), in der der Staat oder die Gemeinde beabsichtigt, Immobilien zu erwerben (oder in der Vergangenheit hatte), indem sie eine bedeutende Domäne ausübt. Als ich zum Beispiel über 40.000 US-Dollar an Hausverbesserungen meldete, die von einem lizenzierten Generalunternehmer an meinem Haus vorgenommen wurden (wie z. der Steuerbevollmächtigte hat seinen Wert um 0 $ erhöht.

Ich habe mich natürlich nicht beschwert und habe vor, eine Neubewertung abzulehnen, bis ich mein Haus auf den Markt gebracht habe; Im Moment gibt es eine Differenz von 60+% zwischen dem steuerlichen Wert meines Hauses und dem von Zillow.

Echte (zertifizierte) Bewertungen

Echte Gutachten werden von lizenzierten oder zertifizierten Gutachtern durchgeführt, die auf Landesebene geregelt sind. Um sich ein Bild von den gesammelten und analysierten Informationen zu machen (entweder durch Inspektionen des gesamten Hauses oder Drive-by-Inspektionen von Einfamilienhäusern), sehen Sie sich den Uniform Residential Appraisal Report an.

Gutachter sollten die Trends auf dem Wohnungsmarkt verstehen, einschließlich der Verkaufsaktivitäten in Bezug auf bestimmte Stadtteile. Die Kenntnis des Wertes bestimmter Merkmale und Annehmlichkeiten (Anzahl der Schlafzimmer und Vollbäder, eingelassene Pools, Terrassen, Terrassen, Garagen für 2 Autos) ist besonders nützlich, um die Wiederbeschaffungskosten zu berechnen und Anpassungen basierend auf Unterschieden für Vergleichszahlen zu ermitteln steht oft im Mittelpunkt der Bewertung.

Verkaufsvergleiche

Gutachter finden Wohnimmobilien, die mit Ihrem Haus (der Gegenstandsimmobilie) vergleichbar sind. In einer großen Vorstadtsiedlung ist das normalerweise ziemlich einfach, da jedes Jahr mehrere Häuser ähnlicher Größe und Bauart verkauft werden; In einer ländlichen Gegend ist es schwieriger, weil weniger Häuser verkauft werden und die, die verkauft werden, sich oft stark in Größe und Ausstattung unterscheiden.

Als nächstes vergleicht der Gutachter die Merkmale Ihres Hauses (Alter, Zustand, Anzahl der Schlafzimmer usw.) mit den Comps und berechnet einen angepassten Verkaufspreis für jeden der Comps; aus diesen Informationen kann er einen Marktwert entwickeln.

Gutachter können auch die Wiederbeschaffungskosten des Eigenheims berücksichtigen oder den Einkommensansatz (geschätzte monatliche Miete x GRM/Bruttomietenmultiplikator) verwenden, um Marktwerte zu ermitteln.

Online-Haus-Bewertungsseiten

Websites wie Zillow, Eppraisal und Real Estate ABC aggregieren öffentliche Aufzeichnungen und entwickeln mit Hilfe der Kartierungstechnologie einen Eigenheimwert (oder vielmehr eine Wertespanne) basierend auf den jüngsten Verkaufspreisen von nahegelegenen Eigenheimen (aber nicht unbedingt solche, die vergleichbar mit deinem). Real Estate ABC verfügt jedoch über eine interaktive Funktion, die es Website-Benutzern ermöglicht, Vergleichswerte (Comps) aus- und abzuwählen. In meinem Fall konnte ich die Einfamilienhäuser in meiner Nachbarschaft behalten und die großen Häuser mit beträchtlicher Anbaufläche und die Eigentumswohnungen, die weniger als eine Meile entfernt waren, abwählen. Dieser Ansatz ist zwar vereinfacht, aber den Methoden einer echten Bewertung am ähnlichsten.

Mobbing durch Gutachter oder ist ein Haus nicht wert, was auch immer jemand zahlen wird?

Als ich in den 1990er Jahren auf dem Markt für das Haus war, das ich jetzt besitze, hat mir ein zugelassener Immobilienmakler den Bewertungsprozess so erklärt: Der Gutachter beginnt mit der Ermittlung des Wertes des Hauses, hört aber auf, wenn er / sie den Vertrag erreicht (Verkaufspreis. Ich fand ihre Kommentare beunruhigend; technisch lag sie falsch, aber sie hat mir einige Lücken im Immobilienverkaufssystem offenbart. Laut Appraisal Standards Board haben potenzielle Kunden Anfragen gestellt, die im Widerspruch zu den Branchenstandards für die Immobilienbewertung stehen, wie zum Beispiel:

„Wir brauchen Comps für (Eigenschaftsbeschreibung), die ein Darlehen von $_____ unterstützen; Kannst du sie zur Verfügung stellen?“ „Erforderlicher ungefährer (oder minimaler) Wert: ______________.“ „Wenn diese Immobilie für mindestens __________ nicht bewertet wird, halten Sie an und rufen Sie uns sofort an.“

Die Schätzung = Verkaufspreis oder Kreditsumme ist keine gute Idee, wie der Staat New York, First American und Washington Mutual letztes Jahr bestätigten.

In Bezug auf den bevorstehenden Albtraum vor einiger Zeit haben mein Mann und ich aufgrund eines Firmenumzugs ein Haus verkauft, das wir seit weniger als 6 Monaten besaßen; wir hatten das Haus zu einem moderaten Preis gekauft, weil es schon eine Weile auf dem Markt war und ein paar Türen weiter von einem zwangsversteigerten Haus einer Bank entfernt lag. Aber als unsere erste Wahl für einen Immobilienmakler unser Haus in ihre Verkaufskompositionen einbezog (für eine Marktanalyse, keine Bewertung), sah sie einen Abwärtstrend und geriet in Panik. Wir fanden schnell einen enthusiastischeren und klarer denkenden Makler, der uns half, das Haus innerhalb von 30 Tagen zu einem vernünftigen Preis zu verkaufen. Die Immobilienpreise können steigen und fallen, aber eine Transaktion macht keinen Trend.

Obwohl meine schnellen und schmutzigen Methoden nicht perfekt sind, sollten sie Ihnen eine Schätzung des Werts Ihres Hauses geben, bis Sie bereit sind, eine zertifizierte Bewertung zu erhalten.

Ähnliche Artikel

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Schaltfläche "Zurück zum Anfang"