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Vorgezogene Kredite: eine finanzielle Verschwörung?

Foto: fuge

Ein Tipp von Eric Fedewa löste eine Diskussion zwischen Wise Bread-Bloggern (Andrea Dickson und mir) aus. Er machte uns auf eine neue Finanzbedingung (Frontloading) aufmerksam, die anzeigt, wie hoch die Zinsen für Hypothekendarlehen mit festem Zinssatz zu Beginn einer Laufzeit sind. Unser Austausch konzentrierte sich auf das Front-Load-Konzept. Bevor ich diese Informationen erhielt, hatte ich Artikel über Hypotheken geschrieben und sogar einen herunterladbaren Tilgungsplan erstellt, der zeigt, wie die Zinsen auf ein Festzinsdarlehen verteilt werden.

Hier ist der Tipp:

„Es ist nicht sehr bekannt, wie die meisten Hypotheken vorgezogen werden. Wenn Sie ein Haus mit einer 30-jährigen Hypothek mit festem Zinssatz kaufen, wird es über eine 30-jährige oder 360-Grad-Zahlungsfrist abgeschrieben. Sie sind vielleicht sehr besorgt über den Zinssatz dieses Darlehens und arbeiten sehr hart daran, den Zinssatz zu senken, ABER was die meisten Leute nicht wissen, ist, dass die Zinsen FRONT-LOADED sind. Das bedeutet, dass Sie in den ersten Jahren mehr von Ihrer Zinszahlung bezahlen und in den letzten Jahren nur sehr wenig, sodass sich alles auf den effektiven Jahreszins auswirkt, aber wenn Sie Ihr Haus vor der 360. Zahlung verkaufen oder refinanzieren, zahlen Sie mehr als der effektive Jahreszins, für den Sie sich angemeldet haben… Der Weg zu gewinnen ist entweder ein einfach verzinstes Darlehen oder jedes Mal mehr als Ihre Zahlung zu zahlen und das Darlehen wird erstaunlich schnell zurückgezahlt…“

und unser Gespräch (aus Gründen der Klarheit und meiner früheren Schreibweise von „Amortisation“ bearbeitet)

Andrea

Ich erinnere mich, dass ich ausgeflippt bin, als ich die Aufschlüsselung meiner Hypothek sah (wie viel meiner Zahlungen würde vor allem am Anfang in die Zinsen fließen), aber ist es auf lange Sicht nicht besser, alle Zinsen im Voraus zu zahlen? Ich kann mir nicht vorstellen, wie es sein würde, aber das habe ich von einem Freund gehört, der gut in Finanzen ist.

Julie

Die „Front-Load“-Methode klingt wie eine Art finanzielle Verschwörung, aber so funktioniert die Mathematik in einem Abschreibungsplan mit festem Zinssatz.

Andrea

Nun, um nicht nervig zu sein, aber wissen Sie, warum die Mathematik so funktioniert? Es gibt nichts, was ich jemals in Mathematik gelernt habe, was erklären könnte, warum ich die ersten paar Jahre der Hauszahlungen auf Zinsen setzen sollte, was das Eigenkapital in meinem Haus überhaupt nicht erhöht.

Julie

Wissen Sie, ich habe über all das nachgedacht und ich denke, es hilft mir, alles auf Papier (Tabelle) zu bringen und nur auf die Zahlen zu schauen. Und dann verschieben Sie sie (machen Sie meine „Was-wäre-wenn“ ’s ich habe den Zinssatz, den Kreditbetrag, die Anzahl der Kreditjahre usw. geändert). Aber vom Konzept her ist Ihr Kreditsaldo zu Beginn des Kredits am höchsten, da Sie noch keine Zahlungen geleistet haben; Ihre Zinsen werden auf der Grundlage des Kapitals berechnet. Wenn Sie also das Darlehen abzahlen, fallen weniger Kapital an, und daher fallen auch weniger Zinsen an (und daher fließt mehr der monatlichen Zahlung auf die Kapitalsumme und weniger auf die Zinsen). Die monatliche Zahlung ist ein fester Betrag, über die Zeit verteilt, schön ordentlich, damit sich die Zahlen so ergeben, dass der Kredit entsprechend der Laufzeit des Kredits (30 Jahre oder 15 Jahre oder wie auch immer die Laufzeit ist) pünktlich ausgezahlt wird.

Ich nehme an, es könnte einen anderen Weg geben, einen Kredit zu strukturieren, aber so wäre ein typischer Kredit – ein Autokredit, eine Festhypothek: Ich habe am Anfang mehr Zinsen bezahlt und zahle jetzt gegen Ende nur sehr wenig Zinsen .

Wenn Sie Chief Financial Officer eines Fortune-50-Unternehmens waren, können Sie das Darlehen für Ihr Unternehmen möglicherweise anders strukturieren; Angenommen, Sie können einen Kredit beantragen, für den in den ersten 2 Jahren keine Zinsen erhoben werden. Wenn Ihr Unternehmen also das Darlehen in den ersten 2 Jahren bezahlt hat, wird die gesamte Zahlung auf den Darlehensbetrag angerechnet und dann, wenn die 2 Jahre abgelaufen sind, zahlen Sie nur Zinsen auf den Darlehensbetrag (der verbleibende Kapitalbetrag) – sofern nicht anders vereinbart, natürlich.

Okay, Sie bringen mich also dazu, mehr über diese Kreditsachen nachzudenken und wie verschiedene Kredite strukturiert sind. Ich habe eine Lowe’s-Karte und habe Artikel gekauft, bei denen ich keine Zinsen zahle, wenn ich sie bis zu einem bestimmten Zeitpunkt abbezahle. Ich liebe die Idee, das Geld eines anderen zu verwenden. Die Finanzierungsgesellschaft gibt mir eine nette kleine Zusammenfassung, was mein Interesse wäre/werden würde, wenn ich diese Frist nicht einhalte. Trotzdem erfülle ich es und kann einen Kredit ohne Zinsen aufnehmen; alle meine Zahlungen vor Ablauf der Frist fließen direkt in den Darlehensbetrag ein.

Hoffe das hilft einigen.

Andrea

Ack – das verschärft meine Frage. Die Vorstellung, dass man in den ersten Jahren so gut wie nur Zinsen zahlt, klingt wie eine Verschwörung – kann man die Zinsen nicht einfach über die Laufzeit der Hypothek ausrechnen?

Nehmen wir an, ich zahle im ersten Jahr 30.000 USD an Hypothekenzahlungen – und das geht hauptsächlich auf Zinsen, sodass ich am Ende eines Jahres die gleiche Menge Eigenkapital in meinem Haus habe wie beim ersten Kauf (nur die Anzahlung zuzüglich etwaiger Wertsteigerungen der Immobilie). Das bedeutet, dass ich im Wesentlichen 30.000 Miete bezahlt habe.

Wer auch immer ich über Hypotheken gesprochen habe, als ich eine beantragte, sagte mir, dass Hypothekendarlehen per Gesetz die Zinsen im Voraus kassieren müssen und dass, wenn Sie zu Beginn weniger Zinsen zahlen, Sie am Ende mehr zahlen würden Interesse gegen Ende und damit mehr Interesse auf lange Sicht.

Und das ist großartig, wenn Sie Ihr Haus „für immer“ kaufen, aber da dies nur ein Anfängerhaus ist, habe ich im letzten Jahr im Wesentlichen nur 15.000 zusätzliche weggeworfen. Rechts?

Julie

Wenn Sie sagen, ich habe zusätzliche 15K weggeworfen, bin ich mir nicht sicher, was Sie meinen. Wenn Sie so viel mehr für ein Haus bezahlt haben, als Sie für die Miete bezahlt hätten, dann könnten Sie es sich so vorstellen.

Zinsen sind steuerlich abzugsfähig. Wenn Sie also eine Aufschlüsselung vornehmen, sollten Sie einen Steuervorteil aus den Zinsen ziehen; Das heißt, Ihre Barauslagen für Zinsen im Laufe des Jahres betragen weniger als 30.000 USD. Betrachten Sie es als einen staatlich geförderten Rabatt für die Zahlung von Zinsen.

Ihr Eigenkapital ist der Wert Ihres Hauses abzüglich des Kreditsaldos. Wenn also der Wert Ihres Hauses im Laufe des Jahres gestiegen ist, haben Sie an Eigenkapital gewonnen (auch wenn Sie Ihr Darlehenskapital nicht stark eingebüßt haben); Dieser Gewinn basiert nicht auf Ihren Zahlungen, sondern auf steigenden Immobilienpreisen. Sie können auch Eigenkapital gewinnen, indem Sie das Darlehen zurückzahlen.

Ein Teil der Hysterie auf dem Hypothekenmarkt ist auf fallende Hauspreise zurückzuführen, so dass die Menschen in diesem Jahr weniger Eigenkapital in ihren Häusern haben als im vergangenen Jahr.

Ich weiß nichts über die Sache mit dem „Gesetz“, obwohl ich denke, dass es sich eher auf das mathematische „Gesetz“ als auf das Bundes- oder Landesrecht beziehen würde.

Oh, ich hätte die Hypothekenhysterie genauer sagen sollen (falls Sie das zufällig in den Nachrichten oder in Philip’s Post über die Kreditklemme lesen). Der Kern des Hypothekenproblems besteht nach Aussagen von Finanzjournalisten darin, dass viele Menschen diese variabel verzinslichen Hypotheken (ARMs) anstelle von Festzinshypotheken haben den monatlichen Hypothekenbetrag nicht mehr bezahlen kann. Aber jetzt ist das Haus weniger wert, so dass, wenn der Kreditnehmer versucht zu verkaufen, mehr auf der Hypothek geschuldet wird, als das Haus wert ist. Eigentlich hätten die Kreditgeber niemandem Geld leihen sollen, der keine Zahlungen zu den zurückgesetzten Beträgen leisten konnte (zum Beispiel der 9%-Satz), aber das ist nicht passiert. Okay, das ist mehr, als Sie wissen wollten, aber es überrascht mich einfach, dass so viele Leute (die Kreditgeber, die die Kredite vergeben haben, die Unternehmen, die die verbrieften Kredite oder Kreditgruppen gekauft haben, Aufsichtsbehörden) so nachlässig gewesen sein können.

–Ende der Diskussion–

Für den Fall, dass jemand interessiert ist, habe ich einige Tabellen erstellt, die zeigen, wie Zinsen und Kapital bei den folgenden Arten von Hypothekendarlehen verwendet werden:
30-jähriger Festzins (Festzinssatz von 6%)
Hypothek mit variablem Zinssatz (Anfangszinssatz von 5,6% mit Reset nach dem zweiten Jahr auf 7,6%; nach dem vierten Jahr 9,6%)

Und hier ist eine Diskussion über die Unterschiede zwischen einem traditionellen Hypothekendarlehen und einem einfachen Zinsdarlehen von Jack Guttentag (emeritierter Professor für Finanzen, The Wharton School der University of Pennsylvania und Gründer von GHR Systems, Inc. laut seiner Website).

Danke an Eric, der uns geholfen hat, neue Ideen und andere Perspektiven zu berücksichtigen.

Offenlegung: Ich besitze Aktien von Lowe, aber ich genieße es immer noch, ihr Geld zu verwenden.

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